產業園區在推動我國經濟高質量發展過程中發揮著關鍵作用?！笆濉逼谀?，國家級高新區已增至168家，國家級經開區達219家，產業園區的發展理念、產業方向、功能體系、運營模式等加快迭代升級。同時，隨著《關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》等系列政策出臺，產業園區發展得到了更加清晰的政策指引和支持?！笆奈濉逼陂g，我國產業園區仍將在產業集聚、生態構建方面發揮更大作用，成為經濟高質量發展的重要引擎。

　　特征一 

　　效益優先成為產業園區發展的基本要求，土地要素市場化配置改革進一步加快。“十三五”期間，我國產業園區仍以規模擴張為基本特征，但土地利用效益較低的問題逐步凸顯。以國家級開發區為例，2019年，參與自然資源部土地集約利用評價的541個園區中，土地閑置率持續增加，閑置土地面積達0.06萬公頃，較上年度增加近四成?！笆奈濉逼陂g，越來越多的產業園區將面臨較為嚴重的土地瓶頸，倒逼園區發展邏輯必須從“規模擴張”向“效益優先”轉變，算好“畝產帳”“單平帳”成為發展共識。

　　具體到實現路徑上，“效益優先”思維落地的根本抓手是土地要素市場化配置改革。一是土地供給的市場化改革。2017年，率先在浙江德清縣開展試點的“標準地”供地改革，通過對企業“畝均效益”綜合評價,推動土地資源要素的差別化配置，逐步實現土地要素向優質高效企業的集中。目前，其經驗已經被山西、山東等地區廣泛借鑒，并將在“十四五”期間獲得更大范圍的推廣。二是土地使用權流轉的市場化改革，包括農業集體土地、工業用地等。以工業用地流轉為例，由于該類用地的盤活再利用，多為多元主體共同參與，且大多涉及土地性質、規劃指標的變更。為激發參與主體的積極性，越來越多園區將嘗試探索土地政策創新。一方面將在拆建比、租售比、配套比等規劃指標上給予政策支持。另一方面將在土地出讓金補繳比例和時間、土地價格評估方式及補償比例等參與主體收益上給予政策支持。

　　特征二 

　　市場主體將成為產業園區開發運營的中堅力量，地方政府園區投融資平臺公司改革不斷深化。一直以來，管委會在園區開發、招商、運營中發揮著關鍵性的作用?！笆濉逼陂g，園區土地成本、開發成本急劇攀升，地方政府園區債務矛盾十分突出。據統計，截至2019年9月30日，我國累計園區債共計1761只，規模合達13159.95億元，較多地集中在2015年之后發行，且將于2020-2024年集中到期?！笆奈濉逼陂g，隨著國家對地方政府債務監管強化，政府投資將轉向市場投資，更多具有雄厚投資融資能力、靈活開發建設模式、強大招商資源配置、專業資產運營能力的市場化主體將不斷參與園區建設與運營中來。

　　其中，地方政府園區投融資平臺公司將是最為典型的市場化參與主體之一。目前，大多數地方政府園區投融資平臺公司仍更多承擔政府融資功能，資產規模雖然較大，但實際上并不真正擁有資產的經營權，獲現能力較弱，資產負債率較高，可持續發展能力不足。據統計，截止到2019年9月30日，涉及園區債的投融資平臺公司共有336家，凈資產平均值超過100億元，經營活動現金流凈額平均值為負，資產負債率平均值達55%，最大值高于90%。2020年是“十四五”的開局之年，也是《國企改革三年行動方案》實施的第一年，地方政府園區投融資平臺公司將逐步向園區運營商轉型，通過加大園區經營性資產的獲取，提升園區資產運營水平和企業股權投資水平等，逐步增強自我造血能力，與管委會形成協同合作模式，助力地方園區經濟發展。

　　特征三 

　　城市能級將成為產業園區發展的壓艙石，都市圈園區聯動協同下的馬太效應逐步凸顯。“十三五”期間是我國城鎮化進程的加速期，核心城市能級不斷提升。截止到2020年底，萬億俱樂部城市已經達到21個，我國城鎮率已經超過60%，比2015年底增加近5個百分點。城市能級在一定程度上也決定了城市園區的發展水平，蘇州工業園區、廣州經開區、北京經開區、深圳高新區、上海張江高新區、武漢東湖新技術開發區等在商務部、科技部綜合評價中一流園區，其城市能級也位于全國前列?！笆奈濉逼陂g，中國城市發展將進入“大城市化”時代，中小城市的人口發展減緩并進一步向大城市轉移，進入大城市的中心、郊區以及衛星城，從而形成都市圈。在此過程中，都市圈也將吸附更多人才、資本等要素資源賦能產業園區，使其經濟引擎作用更加凸顯。

　　“十四五”期間，隨著都市圈核心城市能級的提升，產業園區面臨的土地、功能制約將逐步凸顯，進入“輻射效應”大于“虹吸效應”的新階段。其中，在交通可達性較好的都市圈內，產業園區協同合作將更加頻繁，雙向飛地經濟模式、品牌與管理輸出模式、共建園區模式等合作模式將被充分探索并逐步成熟。都市圈產業園區規模效應、集聚效應、協同效應的釋放也使產業園區競爭的邏輯發生根本性轉變，從單個園區與單個園區間的競爭將逐步演變為都市圈“園區群”與“園區群”間的競爭。

　　特征四 

　　特色定位將成為產業園區擺脫同質競爭的主要手段，數字化技術能夠為差異化發展提供關鍵支撐。據不完全統計，截止到2019年底，我國共有產業園區（含園中園）超過60000個，保守估計可開發建設土地面積超過50萬公頃，產業園區競爭已進入白熱化階段。如何擺脫同質化競爭，實現特色化發展，成為產業園區“十四五”期間需要著重考慮的問題。所謂“特色化”，即要求產業園區準確判斷內外條件，精準定位產業發展方向，瞄準特定產業特有需求屬性開展定制化的空間設計與開發、基礎設施配套、服務體系搭建。以蘇州生物醫藥產業園為例，在設計開發適合醫藥、器械等企業物理空間的同時，搭建了包含分析檢測、試劑耗材采購、生物材料國際物流服務等功能在內的專業化公共技術服務平臺，形成了有效的內循環產業生態體系。

　　相比于“十三五”時間，“十四五”期間，數字化技術將進一步向園區滲透，為園區特色化、差異化發展提供關鍵支撐。一方面，數字技術將幫助園區實現精準定位。產業園區可以借助海量的產業數據、競品數據、企業數據，清楚了解全國、區域產業發展態勢，企業投資布局情況，從而開展精準招商定位，并生成招商數據庫，把握意向企業發展動態。另一方面，數字技術將幫助園區實現專業運營。產業園區可以通過部署智慧終端，對園區入駐企業的訪客數據、能耗數據、繳費數據等進行分析、挖掘，準確判斷企業運行情況，提供個性化的園區服務，提升園區運營效率和決策的科學性。

　　特征五 

　　深耕運營將成為產業園區存量時代的底層邏輯，以REITs為核心的金融創新開創園區可持續發展新局面。產業園區投資涉及資金體量大、投資回報期長。無論是政府投資主體，還是市場化投資主體，如何平衡現金流，實現可持續發展，一直是困擾園區投資主體的重要問題。在此邏輯下，以土地銷售、住宅銷售回流資金反哺產業園區開發，被迫成為參與主體的底層商業模式?！笆奈濉逼陂g，產業園區將從“增量開發”時代走向“存量運營”時代，摒棄“快周轉”邏輯，擁抱“慢運營”，在存量中孵化新的盈利增長點，追求運營收益與運營成本的短期自平衡，并在長期內實現超額運營收益，將是產業園區發展的核心邏輯。

　　“十三五”期間，存量運營尚未成為主流商業模式與園區金融供給體系的支撐服務也有較大的關系。一方面園區開發融資渠道尚未從地產開發融資渠道中剝離，使得園區開發企業不得不以地產開發邏輯操盤園區。另一方面國內金融產品供給更偏好增量，而非存量。因為，在增量市場中，高速的發展可在一定程度上掩蓋風險，從而壓低金融產品的風險溢價?！笆奈濉逼陂g，金融產品供給對園區存量融資需求的適配性將逐步提高，并將助推存量園區發展。2020年，中國證監會、國家發展改革委聯合印發《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，鼓勵高科技產業園區、特色產業園區等開展試點，這為存量園區可持續發展打開了新局面?！笆奈濉逼陂g，園區運營商的融資渠道將從原來的地產融資渠道中剝離，更多有專業能力的園區運營商將以自持資產的精細化運作為基礎，通過探索資產證券化，以實現對財務結構的優化和園區的可持續發展。

　　 信息來源：賽迪顧問